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IMMOBILIER LOCATIF AVEC LE GROUPE PIERRE & VACANCES-CENTER PARCS : OÙ EN SOMMES-NOUS APRÈS LA CRISE DU MARCHÉ ?

Vos questions, nos réponses.

Le marché de la résidence de tourisme a connu depuis quelques années une période difficile.
Le secteur du tourisme a en effet été confronté à un contexte de crise financière, économique et sur la même période à une augmentation des charges des exploitants (les loyers étant calculés sur les valeurs immobilières indexées). Dans le même temps, le prix moyen de vente des séjours n’a pas progressé au même rythme.
Au terme du bail intégralement respecté et au vu des évolutions de marchés différentes d’une région à une autre, le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs a dû ajuster les modalités de loyers dans le cadre de nouveaux baux proposés sur certaines résidences pour préserver l’équilibre économique de chaque site et la sécurisation des investissements sur le long terme pour les acquéreurs.
Même si la majorité des propriétaires tire un bilan positif de son investissement, cette situation a entrainé des réactions d’insatisfaction chez les propriétaires concernés.
Pour tenir compte de l’expérience passée, le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs a fait évoluer les conditions d’investissements de ses nouvelles résidences pour que les propriétaires comme l’exploitant soient sécurisés dans la durée.

Aujourd’hui, vous êtes nombreux à vous poser des questions :

  • sur les conditions de bail,
  • sur les évolutions du marché,
  • sur les risques liés à ce type d’investissement.

Cet espace a pour but de vous apporter des réponses aux questions les plus fréquentes. Cependant chaque situation étant unique, nous sommes à l’écoute de vos questions spécifiques et de vos avis : contactez-nous pour un échange personnalisé.

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Peut-on encore avoir confiance dans l’investissement en résidence de tourisme ?

Une solution d’investissement toujours attractive et rentable, adaptée aux besoins de chacun ...

L’immobilier en résidence de tourisme constitue une solution attractive et sécurisée par rapport à d’autres placements, que ce soit en termes de rentabilité ou de risques.

L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), centre de recherche indépendant, a produit récemment une analyse de la performance de ce type d’investissement avec le Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs. Le rendement réel moyen constaté sur dix ans glissants est de 6,8% sur un échantillon représentatif de 2061 reventes réalisées, se répartissant sur 45 sites différents. Sur la même période, le rendement moyen des actions a connu d’importantes fluctuations, tandis que celui des obligations a reculé en dessous de 5%. Le rendement de l’investissement en résidence de tourisme est du même niveau que celui des placements dynamiques, avec une volatilité nettement plus faible.

Effectuer un investissement en résidence de tourisme, c’est se constituer un patrimoine immobilier durable et rentable. C’est aussi la possibilité de profiter des dispositifs fiscaux en vigueur (LMP, LMNP, Censi-Bouvard) qui augmentent la rentabilité de votre investissement.

Plusieurs solutions existent. Nos conseillers sont là pour aider chacun d’entre vous à se forger un avis en fonction de sa situation et de ses objectifs.

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Comment se passe le parcours-client d’un propriétaire Pierre & Vacances-Center Parcs ?

Un accompagnement personnalisé, à toutes les étapes de son investissement ...

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Le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs propose aux investisseurs un accompagnement personnalisé, depuis leur première information jusqu’à la fin du bail et au-delà.

  • Un conseil d’expert pour un investissement locatif optimal : après un bilan destiné à bien cerner ses besoins, un conseiller qualifié présente à l’acquéreur potentiel plusieurs biens susceptibles de répondre à son souhait d’investissement, et plusieurs solutions qui vont de l’investissement pur à l’investissement complété de la possibilité de séjours dans les résidences du groupe.
  • Un accompagnement dans l’achat du bien : une fois le bien choisi et réservé, ainsi que les options en terme de séjours, le conseiller accompagne l’acquéreur dans ses démarches notariales et l’achat de son bien immobilier, avec signature d’un bail de 10 ans, confiant le bien en gestion locative au groupe Pierre & Vacances-Center Parcs.
  • Tout au long du bail, le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs est gestionnaire du bien et se charge de le louer à des touristes. Il prend en charge l’ensemble des frais d’entretiens et taxes. Seule la taxe foncière et les charges de copropriété non courantes1 sont à la charge du propriétaire. Le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs garantit le versement des loyers conformément au bail et pendant toute sa durée, ce qui représente un très grand avantage par rapport à d’autres types d’investissement.
  • Tout au long du bail, un contact permanent avec nos équipes : chaque propriétaire dispose d’interlocuteurs dédiés au sein de la Direction de la Gestion des Patrimoines pour toutes les démarches liées à son bien, séjours ou autres. Il bénéficie également de l’accès à un site internet dédié.

1 voir les modalités du bail
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Comment le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs a-t-il réagi face aux évolutions du marché ?

Une approche de gestion prudentielle et responsable ...

Comme tous les acteurs du marché de la résidence de tourisme, le Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs a dû faire face à un retournement de conjoncture à la fin des années 2000.

Néanmoins, le Groupe a tenu intégralement ses engagements sur le règlement des loyers jusqu’à l’échéance de ses baux. Par ailleurs et afin de sécuriser les investissements des propriétaires dans la durée, il a pris plusieurs mesures de bonne gestion :

  • Depuis 2007, le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs a modifié dans ses contrats de bail le taux d’indexation des loyers des biens qui est passé de l’Indice du coût de la Construction (ICC) à l’Indice de Référence des Loyers (IRL), plafonné à 2% d’évolution par an plus en adéquation avec l’évolution du marché touristique.

    A noter que l’Indice du coût de la construction a augmenté de plus de :
    - 40 % en 10 ans, entre 1990 et 2000.
    - 39,7 % de 2000 à 2010.
    - 37,2 % de 2003 à 2013.
  • A l’échéance du bail du propriétaire, le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs fait un bilan économique de la résidence et de ses perspectives.
  • Le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs propose à l’issue du bail un nouveau contrat dont le loyer est adapté à la situation locale.
    Côté propriétaire, la rentabilité du patrimoine sur le long terme intègre les loyers financiers perçus, la valorisation des semaines de séjour, les réductions propriétaires sur les séjours, les avantages fiscaux de type Perissol, Demessine, déficit foncier ou Censi Bouvard. Ces avantages fiscaux génèrent une optimisation importante de l’investissement locatif grâce aux économies d’impôts réalisées.

    Sur le long terme et après le renouvellement du 1er bail, l’investissement est rentable et performant.

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Que se passe-t-il à la fin du bail ?

Une proposition de renouvellement adapté à la situation de la résidence

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Une fois le bail arrivé à son terme, le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs propose au propriétaire un nouveau bail pour 9 années supplémentaires, avec la possibilité d’une résiliation triennale.

Un peu moins d’un an avant l’échéance de son bail, chaque propriétaire reçoit une nouvelle proposition de bail de la part de la Direction de la Gestion des Patrimoines.

En fonction de la situation de la résidence, si elle le nécessite, le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs peut adapter le montant des loyers.

Le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs propose un bail avec loyer fixe garanti, indexé sur l’indice IRL plafonné à 2% annuel, correspondant aux évolutions des marchés immobiliers et touristiques.
Sur certains sites, un bail avec loyer variable ou mandat de gestion est proposé.

Dans le cadre des propositions de baux (il ne s’agit pas d’un renouvellement de bail à proprement parler, mais d’un nouveau contrat), le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs propose la réalisation de travaux d’adaptation, nécessaires après une décennie d’exploitation touristique.

Pour tous les investissements réalisés depuis 2011, la participation financière du propriétaire est plafonnée à 6% du prix d’achat du bien HT 1.

Trois choix s’offrent en général aux propriétaires :

  • Signer le nouveau bail aux conditions proposées.
  • Conserver son bien en copropriété traditionnelle si la résidence le permet.
  • Mettre son bien en vente avec l’aide s’il le souhaite, de Pierre et Vacances Conseil Immobilier ou d’un agent immobilier local.

Au cours des dernières années, plus de 80 % des propriétaires du groupe Pierre & Vacances-Center Parcs ont souhaité inscrire la gestion de leur bien dans le cadre d’un nouveau bail.

1 voir les modalités du bail
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Le montant des loyers peut-il être amené à évoluer ?

Un ajustement optimal qui tient compte des évolutions du marché sur le site concerné ...

Lors de la proposition d’un nouveau bail par le groupe Pierre et Vacances-Center Parcs, le loyer proposé à un propriétaire peut être égal, supérieur ou inférieur à celui qu’il a perçu au cours de la dernière année.

Comme tous les acteurs du marché, le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs a dû faire face à une très forte augmentation des loyers indexés sur l’indice du coût de la construction (ICC) pour tous les baux signés depuis la fin des années 90 jusqu’en 2007 avec dans le même temps, un marché touristique impacté par le contexte économique.

Courant 2007, le groupe Pierre et Vacances-Center Parcs a donc modifié dans ses contrats de bail le taux d’indexation des loyers des biens qui est passé de l’Indice du Coût de la Construction à l’Indice de Référence des Loyers, plafonné à 2% d’évolution par an.
Cette décision d’indexation sur l’IRL permet d’éviter une progression trop importante des loyers qui serait trop en décalage par rapport à l'évolution du marché de l’activité touristique pendant la durée du bail.

A l’échéance du bail (il ne s’agit pas à proprement parler d’un renouvellement de bail mais d’un nouveau contrat), le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs fait un bilan de la résidence et de ses perspectives afin de proposer un loyer adapté au nouvel engagement .
Côté propriétaire, la rentabilité du patrimoine sur le long terme intègre bien sûr le revenu en loyers mais également les avantages fiscaux qui génèrent une optimisation fiscale importante.

Là où d’autres opérateurs se sont retirés, le groupe Pierre et Vacances-Center Parcs a pu s’appuyer sur sa solidité et son expérience pour proposer à ses propriétaires des loyers ajustés aux conditions les plus favorables dans le marché actuel, tout en préservant la pérennité du modèle, et la rentabilité du patrimoine sur le long terme.

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Pourquoi faut-il effectuer des travaux à la fin du bail ?

Valoriser son bien en le maintenant au goût du jour ...

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Comme pour l'immobilier locatif en résidence principale, louer un bien en résidence de tourisme nécessite de mettre sur le marché un parc de qualité correspondant aux attentes des locataires. Si le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs prend en charge l'entretien courant, il convient aussi de maintenir les biens immobiliers des propriétaires au goût du jour et adapter durablement leur niveau de qualité.

Au terme du bail, il est nécessaire d'adapter les appartements et les maisons afin de conserver des résidences compétitives sur le marché touristique et un patrimoine de qualité. Les travaux d’adaptation supportés par les propriétaires, sont indispensables pour assurer la pérennité de leur patrimoine. Le montant de ces travaux est déductible et peut permettre aux propriétaires de bénéficier de nouveaux leviers fiscaux.

Le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs a décidé en 2011 de limiter la participation des propriétaires à un montant maximum indexé1 de 6 % HT de la valeur de l’investissement (hors taxes, droits d’enregistrement et frais d’acquisition)2 dans le cadre de ses nouveaux programmes.

Le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs s’engage à gérer les travaux pour les propriétaires dans les meilleures conditions. Le propriétaire reçoit un descriptif des travaux et, sur certains sites, un appartement témoin est réalisé afin que les propriétaires puissent visualiser les travaux et les améliorations proposées.

1 Montant révisé annuellement par indexation sur la base de l’indice IRL (indice de référence des loyers)
2 Voir les modalités du bail
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Et si l’on souhaite revendre son bien ?

Le libre choix. Un accompagnement possible ...

S’il veut vendre son bien à l’issue du bail, le propriétaire peut confier au groupe Pierre et Vacances Center Parcs le soin de trouver un nouvel acquéreur.
Le Groupe Pierre et Vacances-Center Parcs, à travers sa filiale Pierre et Vacances Conseil Immobilier, met alors à disposition de chaque propriétaire un chargé d’affaires local, qui maîtrise le marché de la revente sur la résidence concernée. Ce dernier propose un prix en fonction de l’offre et de la demande, en totale concertation avec le propriétaire.

Le prix de la revente dépend de l’évolution du marché, de l’emplacement, et de l’état du bien.

S’il le souhaite, le propriétaire peut faire appel à un cabinet extérieur pour estimer son bien, ou assurer lui-même la revente.

En 2013, sur près de 550 mandats confiés par les propriétaires, 367 biens ont été revendus par l’intermédiaire de Pierre et Vacances Conseil Immobilier.

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Comment le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs assure sa relation avec ses propriétaires ?

Des interlocuteurs identifiés ...

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Dès l’achat d’un bien réalisé et la signature du bail, chaque propriétaire est mis en contact avec une équipe d’interlocuteurs dédiés, avec un email et un numéro de téléphone direct pour qu’il puisse obtenir une réponse rapide à toutes ses questions.

Il dispose également d’un accès à un site dédié aux propriétaires sur lequel il peut effectuer ses réservations pour un séjour touristique en fonctions des options qu’il a choisies à l’achat et retrouver tous les documents liés à son bien.

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